Brumani Immobilien
Brumani: kompetenter Makler für Käufer und Verkäufer in Freiburg
Di, 14. Februar 2023, 10:25 Uhr
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Die derzeitige Zinsentwicklung bringt den Immobilienmarkt in Freiburg in Bewegung. Die beiden Gründer und Geschäftsführer von Brumani Immobilien, Pierre Bruns und Joachim Niehaus geben Tipps für Verkäufer und Käufer.
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Aufgrund der stark gestiegenen Finanzierungskosten beobachten wir derzeit eine deutliche Kaufzurückhaltung. Mit jeder kleinen Zinserhöhung wird der Kreis derjenigen, die sich eine Immobilie leisten können, kleiner. Das gilt sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger. Banken fangen an, die maximale Beleihungsgrenzen zu senken, was dazu führt, dass viele Kaufwillige sich vom Traum "Eigenheim" verabschieden müssen.
Und was bedeutet das im Klartext?
Bruns: Im Ergebnis erleben wir seit einigen Monaten, dass wieder mehr Immobilien auf den Markt kommen und die Kaufpreise für Immobilien etwas nachgegeben haben. Objekte älteren Baujahres mit schlechter Energieeffizienz sind von den Preisrückgängen deutlich stärker betroffen als energieeffiziente Immobilien neueren Baujahres und Neubauten.
Aufgrund des größeren Angebots und der Preisrückgänge bieten sich nun Chancen für Kaufwillige mit hohem Eigenkapital, für Barzahler und langfristig orientierte Kapitalanleger mit breiter Eigenkapitalbasis.
Schließlich gelten Immobilien gerade angesichts der hohen Inflationsrate und den Unsicherheiten an den Finanzmärkten weiterhin als sichere Sachanlage mit Inflationsschutz und mit soliden Mieteinnahmen.
Herr Niehaus, wie ist die Lage auf dem Markt für Mietwohnungen in Freiburg?
Joachim Niehaus: Die Nachfrage an Wohnraum in Freiburg und Umgebung ist weiterhin ungebrochen und kann das Angebot nicht annähernd decken. Immer weniger Menschen können sich den Kauf einer Immobilie leisten. Daher ist die ohnehin starke Nachfrage nach Mietwohnungen noch weiter gestiegen. Die starke Zuwanderung sorgt für zusätzlichen Druck auf dem Wohnungsmarkt. Aufgrund all dieser Faktoren ist für Mietwohnung in Freiburg und Umgebung mit weiterhin steigenden Kaltmieten zu rechnen.
Herr Bruns, wie sehen Sie die weitere Entwicklung?
Bruns: Die weitere Entwicklung ist schwer vorherzusagen. Die Preisentwicklung von Immobilien hängt von vielen Faktoren ab. Wir sehen zwei mögliche Szenarien.
Szenario 1: Die Hypothekenzinsen steigen nur noch geringfügig. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum erhöht sich aufgrund der stark zurückgehenden Wohnungsbautätigkeit noch weiter. Inflation und die damit verbundene steigende Lohnentwicklung lassen sowohl Kaufpreise als auch Mietpreise steigen.
Szenario 2: Weiterhin stark steigende Hypothekenzinsen, gesetzliche Restriktionen wie Mietobergrenzen und eine ganze Palette von geplanten gesetzlichen Maßnahmen könnten Immobilien als Anlageform weniger attraktiv machen. In der Folge wäre damit zu rechnen, dass mehr Immobilien auf den Markt kommen und sich die Kaufpreise rückläufig entwickeln.
Können Sie unseren Lesern erklären, warum zu hohe Preise bei Immobilien für Verkäufer auch ein Problem sein können?
Niehaus: Manche Verkäufer halten jetzt noch an Preisen fest, die vor ein bis zwei Jahren realistisch waren. Aber die Marktlage hat sich verändert. Verkäufer müssen jetzt darauf achten, dass sie ihre Preisvorstellung etwas nach unten korrigieren. Manche Immobilienbesitzer überlegen, ob sie grade wirklich verkaufen wollen, weil sie sich fragen: "Wohin danach mit dem Geld?". Hier können wir Empfehlungen und Anregungen geben.
Der richtige Preis spielt also eine wichtige Rolle?
Niehaus: Ja. Wir haben Immobilienbesitzer, die gerne verkaufen möchten, aber mit einem zu hohen Preis am Markt sind. Sie sind noch in einer Blase unterwegs. Wenn dann ein Interessent ein Angebot abgibt, aber merkt, dass kein Verhandlungsspielraum vorhanden ist, springt er relativ schnell wieder ab. Eine Immobilie, die bereits seit längerem im Angebot ist, schürt das Misstrauen bei potenziellen Käufern. Sie fragen sich dann: "Wo ist bei diesem Objekt der Haken?" Eine fundierte Immobilienbewertung und ein marktgerechter Verkaufspreis sind für uns als Immobilienmakler daher derzeit extrem wichtig. Auf einen zu hohen Preis melden sich zu wenige, es besteht das Risiko, dass das Objekt zu einer Art Ladenhüter wird. Ein zu niedriger Preis verursacht über hundert Anfragen, die kaum mehr zu bewältigen sind.
Welche Gedanken sollte man sich als Immobilienbesitzer vor dem Start des Verkaufs machen?
Bruns: Als erstes sollte ich mir klarmachen, was ich mit dem Verkauf erreichen will. Ist es mein Ziel, den höchstmöglichen oder einen fairen Preis zu erzielen? Soll der Verkauf schnell abgewickelt werden oder suche ich einen Käufer, der gut zur Nachbarschaft passt und dem ich mein Haus gerne überlasse? Im Anschluss sollte ich mir dann genaue Gedanken zum Preis machen und überlegen, wie ich meine Immobilie am besten präsentieren kann, sodass alle Vorteile gut zur Geltung kommen. Als nächstes ist es wichtig, dass alle für die Immobilie relevanten Unterlagen komplett sind. Hierzu zählen unter anderem Grundrisse, Wohnflächenberechnungen, aktuelle Grundbuchauszüge, Lageplan, Energieausweis etc. Der Energieausweis ist zum Beispiel ein gesetzliches Muss. Wenn diese Schritte alle durchlaufen sind, kann man an den Markt gehen.
Hat man als Käufer auch eine Chance, wenn der Preis eigentlich zu hoch ist?
Niehaus: Wenn man sich in eine Immobilie verliebt hat und sich sicher ist das diese Immobilie genau die Richtige ist, dann sollte man es versuchen und ein Kaufangebot abgeben. Denn nicht immer ist für den Verkäufer der Preis auschlaggebend. Es kommt immer mal wieder vor, dass Verkäufer höhere Kaufangebote ablehnen und auf viel Geld verzichten, weil es ihnen wichtiger ist, dass ihre Immobilie in gute Hände kommt.
Das passiert, wenn ein Interessant genau die Einstellung und Attribute mitbringt, die sich der Verkäufer für das selbst gebaute oder jahrelang gepflegte Haus wünscht. Vor kurzem hat einer unserer Kunden auf 150.000 Euro für ein Mehrfamilienhaus in Freiburg verzichtet. Die Familie war sein Wunschkandidat. Sie erfüllte alle seine Vorstellungen. Als potenzieller Käufer muss man dem Verkäufer in der Bewerbung glaubhaft vermitteln, warum man der perfekte Kandidat ist.
Es lohnt sich also für Käufer und Verkäufer, einen Rat oder eine Einschätzung bei einem Immobilienexperten einzuholen?
Bruns: Absolut. Es geht ja um Vermögenswerte. Wenn man eine Anschaffung plant, wie eine Matratze oder einen neuen Herd, lässt man sich ja auch beraten. Bei seinen Vermögenswerten, für die man viel gearbeitet hat, sollte man jeden Fehler vermeiden und einen Partner suchen, bei dem man sich gut aufgehoben fühlt. Wir beantworten Käufern und Verkäufern gerne bei einem ersten Beratungsgespräch kostenfrei ihre Fragen. Und keine Sorge, am Ende muss keiner etwas unterschreiben (lacht). Es steht jedem frei, sich wieder bei uns zu melden, wenn man sein Objekt mit uns verkaufen möchte oder ein passendes Haus oder die optimale Wohnung finden möchte.
Wer sind Ihre Kunden?
Niehaus: Bei uns melden sich Menschen, die vor einer Scheidung stehen, oder etwas geerbt haben, die eine Immobilie sanieren oder kaufen möchten. Auch ein Wegzug oder ein Umzug in größere oder kleinere Immobilien sowie Wohnen im Alter sind Themen, auf die wir angesprochen werden. Zusammenfassend sind wir Experten für fast alle Immobilienfragen und freuen uns auch abseits von Verkäufen unterstützen zu können.
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Brumani Immobilien Immobilienmakler Freiburg
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